Купля-продажа

Для того, чтобы приобретение квартиры действительно стало счастливым событием жизни, необходимо проявить в ходе сделки максмальную осторожность...

Законодательная основа

• глава 30, ст. 163, 292, 550, 551, 558, 685 Гражданского кодекса РФ;

• ст. 53 Жилищного кодекса РФ;

• ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суть

Покупка недвижимости может быть как самостоятельной операцией так и частью альтернативной сделки. Если покупка "чистая" (т.е. является самостоятельной операцией), то здесь все просто: у вас на руках полная стоимость жилья, и в обмен на свои деньги вы получаете жилплощадь. Но чаще всего покупка является частью сделки: вы продаете свою квартиру или комнату и покупаете другую.

Нюансы

• Приватизированные и неприватизированные помещения. Покупать, продавать можно только приватизированную квартиру. Однако многие риэлторские агентства предлагают "сделки с неприватизированными помещениями". Подобная сделка представляет собой довольно сложную схему с участием подставной жилплощади. Это – один из тех случаев, когда одно незаконное действие разбивается на несколько вполне законных этапов. Однако ввиду сложности такой схемы все же лучше проводить такую операцию с помощью риэлторов.

• Несовершеннолетние. Если продажа (либо иное отчуждение) касается жилья, в котором прописаны (или являются собственниками) несовершеннолетние члены семьи собственника, то она допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

• Супруги. Ваш продавец состоит в браке. Даже если его супруг/супруга прописаны в другом месте, вам все равно понадобится его/ее согласие на продажу данного жилого помещения (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом). Такого согласия не требуется в том случае, когда ваш продавец приобрел данное жилье до брака, получил в дар или по наследству, или по бесплатной приватизации (т.е. сделка на безвозмездном основании). Если проджавец разведен/разведена или вообще не состоит в браке, то от него необходимо взять нотариально заверенное заявление о том, что на момент совершения сделки он в браке не состоит.

Документы, которые потребуются

Для продавца и покупателя:

1) документы, удостоверяющие личность участника сделки:

• паспорт;

• удостоверение личности (для военнослужащих);

• свидетельство о рождении (для несовершеннолетних до 14 лет);

• свидетельство о рождении и паспорт (для несовершеннолетних от 14 до 18 лет).

2) доверенность, удостоверяющая полномочия гражданина на совершение сделки (понадобится в том случае, если вы не самостоятельно будете заниматься приватизацией, а поручите оформление специалисту).

3) нотариальное согласие супругов продавцов/покупателей либо их нотариально заверенные заявления, что на момент заключения договора они в браке не состоят.

Для продавца:

1) правоустанавливающие документы на квартиру.

2) разрешение (согласие) органов опеки и попечительства, если отчуждаемой помещение находится в собственности несовершеннолетних/недеспособных/ограниченно дееспособных лиц, или в отчуждаемом дилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

3) нотариальное согласие супругов продавцов/покупателей либо их нотариальные заявления, что на момент заключения договра они в браке не состоят.

4) выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета.

5) справка ГНИ об уплате налога на наследство или дарение (в случае продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования-дарения).

6) документы, подтверждающие наличие/отстутствие задолженности:

• по квартплате и коммунальным платежам (в т.ч. за электроэнергию, газ, теплоэнергию);

• абонентсткой плате за телефон (в т.ч. по оплате междугородных и международных переговоров).

7) экспликация, поэтажный план (из Бюро технической инфентаризации).

8) при отчуждении доли в праве собственности на объект недвижимости третьему лицу (не собственнику) необходимо нотариально заверенный отказ других собственников от права приватизации.

Документы, которые останутся на руках

У покупателя:

1) зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи.

2) свидетельство о праве собственности.

3) акт передачи.

У продавца:

1) деньги.

2) зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи.

3) акт передачи.

Как это делается (продажа)

В принципе продавец рискует меньше, чем покупатель. Однако, учитывая довольно острую обстановку, некоторые советы дать все же можно.

Если вы хотите продать свою квартиру и купить квартиру большей площади, не указывайте в объявлениях возможность "обмена с доплатой" (особенно, если вы подаете частное объявление). Таким образом вы сообщите потенциальным грабителям, что у вас есть какая-то сумма денег.

Если вы – человек одинокий, во время показов пригласите к себе родственников или друзей. Одинокие люди, имеющие жилплощадь, находятся в зоне особого внимания квартирных мошенников.

Привлеките к сделке третьих лиц (о знакомых, друзьях мы уже говорил). ИТак же третьим "не лишним" может быть: нотариус, юрист из ближайщей консультации. В конце концов, многие агентства оказывают услуги по сопровождению сделки за фиксированную цену. Только смотрите внимательнее: подписать с риэлтороским агентством вы должны именно договор на сопровождение сделки, а не на проведение альтернативной сделки или продажи квартиры. В этом договоре должна быть указана цена такой услуги. Если вас начнут уговаривать (по простому "лечить"): мол, форма договора для сопровождения сделки пока не разработана, поэтому юридически мы обозначим продажу, а фактически – сопровождение, не поддавайтесь на уговоры, ищите других риэлторов.

Как это делается (покупка)

Выбор. Выбрать квартиру не так просто, как кажется. Первый этап – просмотр объявлений в прессе, Интернете, наконец на столбах. Затем начинается слудующий этап.

Обзвон. Благодаря развитию современной техники и наличию у каждого телефона АОНа, подобный звонок становится небезопасным. Ведь у вас есть деньги, и немалые. Поэтом лучше:

1) звонить с рабочего, мобильного телефона или таксофона.

2) представляйтесь вымышленным именем. Просто предупредите коллег о том, что если будут спрашивать Глафиру Арнольдовну – подзывать нужно именно вас.

3) в качестве контактного телефона опять-таки оставляйте мобильный или рабочий номер.

Просмотр. Вы договоритесь о просмотре. Лучше не ехать одному: договоритесь с другом, подругой, родственниками, с кем угодно. Если со стороны продавца будет риэлтор – представьте своего спутника или спутницу частным маклером: в таком случае у специалиста будет меньше соблазна "кинуть лоха". Если продавец – частное лицо, не желающее иметь дело с риэлторами, представьте своего сопровождающего как родственника с юридическим образованием.

Хорошо бы посмотреть квартиру как изнутри, так и снаружи: нет ли трещин на внешних стенах. Чистый подъезд, холл с зеркалом пусть вас не соблазняют – есть такие ушлые продавцы, которые перед продаже "наводят марафет" не только в квартире, но и в подъезде.

Проверка. Это, пожалуй, самое ответственное мероприятие. В первую очередь, продавец должен вам предоставить справки, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркоолгическом диспансере. Далее обратитесь в ДЕЗ и посмотрите архивную выписку из домовой книги, чтобы узнать: кто был прописан в данной квартире, а если люди были выписаны, то кдуа именно. Если ваш продавец согласится присутствовать с вами, то подобное общение с ДЕЗом может обойтись стандартной коробкой конфет. Если вы идете один (одна) – готовьте деньги.

Также необходимо проверить, когда именно приватизировалась квартира. Если до 1992 г., обратите внимание на следующее: были ли в квартира на тот момент зарегистрированы несовершеннолетние. Если да, то посмотрите – участвовали ли они в приватизации. Дело в том, что тогда законодательство было несколько иным, и несовершеннолетние могли не включаться в приватизацию. Но достигнув совершеннолетия, они могут решить, чтоих права ущемлены, и оспорить сделку через суд. А суд сейчас признает подобную приватизацию недействительной.

Особого внимания требуют те случаи, когда квартира была продавцом унаследована. Во-первых, необходимо посмотреть, все ли наследники участвовали в принятии этого наследства. Вообще, споры о наследстве могут тянуться годами и начаться в любой момент: по закону наследник, чьи права ущемлены, может обратиться в суд в течение трех лет с того момента, как узнал о нарушении своих прав. А узнать об этом можно, как вы понимаете, и через год, и через пять лет.

Далее познакомьтесь с соседями или поболтайте с бабушками во дворе. Поговорите с ними о продавце, его соседях. "Сарафанное" радио может стать для вас незаменимым источником информации. Если все в порядке – переходе к следующему этапу сделки.

Внесение аванса. Прежде всего, определитесь, чего именно хочет продавец: аванса или задатка? Соответственно, необходимый термин должен быть четко прописан в соглашении о намерениях, которое вы подписываете при внесении данной суммы. В чем разница между авансом и заатком? Она выявится лишь в том случае, если покупатель или продавец передумают совершать сделку. Разобраться в этой разнице поможет небольшая схемка:

Ситуация	Аванс	Задаток
Покупатель отказался от совершения	Не возвращается	Не возвращается
Продавец отказался от совершения	Не возвращается	Возвращается в двойном размере

Срок действия соглашения о намерении обычно месяц. За это время можно собрать все необходимые документы. Дело в том, что некоторые справки (БТИ и задолженности) действительны в течение месяца, поэтому устанавливаются такие сроки.

Расчеты. Расчеты при купле-продаже квартиры обычно производятся через банковскую ячейку. Вы заключаете с банком договор об аренде ячейки.

Договор аренды ячейки составляется следующим образом: после закладки денег доступ к ячейке имеет только продавец. Доступ открыт на следующих условиях: продавец должен предъявить документ из органов госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающий переход права собственности на квартиру от него, продавца, к покупателю. А ключ от ячейки (в единственном экземпляре) остается у покупателя. таким образом, только к моменту государственной регистраии сделки и получения покупателем свидетельства о праве собственности на приобретаемую им квартиру все расчеты будут завершены окончательно.

Внимание продавцам! Вы можете воспользоваться такой бангковской услугой, как проверка денег на подлинность. Эту возможность необходимо оговорить отдельным пунктом договора.

Подписание договора. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме, по желанию вы можете оформить нотариальное удостоверение сделки. В любом случае государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна. Ведь только с момента госрегистрации договора купли-продажи он считается заключенным, и у покупателя возникает право собственности на приобретенное жилое помещение. Если в ыпокупаете квартиру с обременением (например, там проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем) – укажите этих лиц в договоре, обозначив их права на пользование жилым помещением. Такими лицами могут быть: наниматели, поднаниматели и члены его семьи.

Четко пропишите в договоре сроки физического освобождения жилплощади, иначе продавец может засидеться в "старых пенатах".

Завершение сделки. При завершении сдлеки продавец и покупатель подписывают в двух экземплярах акт передачи на квартиру. Содержание должно быть примерно следующее: покупатель принял товар (квартиру), согласно договору такому-то, в надлежащем состоянии и пр. Претензий у сторон нет.

После этого можете смело справлять новоселье.